Home Staging pratico. Quello che conta davvero

Quali sono i principali elementi di home staging e in quale ordine di importanza possono essere classificati?

Una risposta a questa domanda l’ho trovata a Durham, Carolina del Nord, frugando negli archivi della Duke University, una prestigiosa università statunitense che ha formato personaggi famosi, uno su tutti l’attuale a.d. di Apple, Tim Cook.

La ricerca è stata condotta da Andrea Angott che si è posto l’obiettivo di stabilire, a livello emotivo e cognitivo, quali siano gli elementi funzionali ad un home staging efficace, “pesando” le teorie in modo da capire come le persone reagiscono davanti ad una casa arredata con le tecniche dell’home staging, rispetto ad una vuota o lasciata nello stato in cui è stata vissuta, in termini di risposta emotiva e di valore di vendita percepito.

I principi di home staging, sono derivati dalle intuizioni e dall’esperienza degli home stager professionisti e poi via via ripresi da chi si affaccia a questa professione, rendendoli pratiche universalmente accettate.

Lo scopo della ricerca è anche di natura economica, perché cerca di determinare quali siano le regole più efficaci di altre in termini di cambiamento nella percezione e nel comportamento dei potenziali acquirenti. Inoltre, alcune tecniche garantiscono un ROI (ritorno sull’investimento) più elevato, in termini di rapporto costo-efficacia.

I puristi dell’home staging storceranno il naso, interpretandolo come un’arte che non può essere circoscritta da una manciata di regole, ma il valore dell’home staging nel suo complesso non viene messo in discussione, anzi! I dati che emergono da questa ricerca sono sicuramente utili per rafforzare le tecniche che garantiscono una percentuale di successo superiore e che per semplicità devono essere necessariamente schematizzate.

Istruzioni di lettura

1) I principi di home staging sono elencati, di seguito, in ordine di gradimento ricevuto dai partecipanti al sondaggio.

2) Il primo numero indica la valutazione media in ordine di importanza. La valutazione è stata fatta su base 7: da 1=”Non è affatto importante” a 7=”estremamente importante”.

3) La seconda cifra, invece, fornisce la deviazione standard sul rating di importanza; numeri più bassi in questa colonna indicano essenzialmente più accordo tra i partecipanti.

4) La sintesi delle motivazioni dei partecipanti per cui si ritiene il principio come importante.

Prima regola: eliminare oggetti personali usati

1) Togliere oggetti personali da bagno come saponette utilizzate, rasoi, spazzolini da denti, ecc.

2) Rating: 6,55

3) Dev. Std: 1,02

4) Disgusto; disordine; troppo personale; distrazione; non voglio ricordare agli acquirenti che la casa è usata; impedisce agli acquirenti di immaginare la casa come loro.

Seconda regola: ogni stanza ha il suo perché

1) Utilizzare le stanze per i fini previsti (ad esempio, la sala da pranzo deve contenere mobili da pranzo e non essere utilizzata come ufficio).

2) Rating: 6,49

3) Dev. Std: 0,86

4) Gli acquirenti non possono visualizzare/immaginare le cose in modo diverso rispetto a quello che vedono; implica che non c’è abbastanza spazio in casa; confonde; non fa percepire la destinazione dell’ambiente.

Terza regola: fai sparire gli animali

1) Rimuovere il richiamo all’esistenza di animali in casa (ad esempio: ciotole, cestini per i rifiuti).

2) Rating: 6,48

3) Dev. Std: 0,93

4) Rende gli acquirenti preoccupati per la persistenza degli odori / contaminanti / allergeni / danni; si può indurre gli acquirenti ad immaginare gli odori o reazioni allergiche anche quando non è così; scoraggiare le persone che non amano gli animali domestici.

Quarta regola: luce!

1) Accendere tutte le luci della casa durante le visite.

2) Rating: 6,39

3) Dev. Std: 0,91

4) Fa sembrare lo spazio più grande; provoca una reazione emotiva positiva; indica che non c’è nulla da nascondere. (Nota: molti intervistati ha dichiarato che avere ogni luce accesa non è necessario).

Quinta regola: meglio arredata che vuota

1) Una casa sul mercato deve essere arredata e non vuota.

2) Rating: 6,26

3) Dev. Std: 1,08

4) Case vuote sono fredde; case arredate risultano calde ed accoglienti; l’arredamento può rendere gli spazi più grandi; aiuta gli acquirenti ad immaginare come utilizzare la stanza o come i propri mobili si adatterebbero nello spazio.

Sesta regola: spazzatura? No, grazie

1) Rimuovere bidoni della spazzatura

2) Rating: 6,17

3) Dev. Std: 1,20

4) Puzzolenti; poco attraenti; occupano spazio; indica che non c’è spazio nascosto (ad esempio dentro il mobile) per essi.

Settima regola: elimina le foto personali

1) Non lasciare fotografie personali (fotografie di persone) visibili in casa.

2) Rating: 6,02

3) Dev. Std: 1,23

4) Gli acquirenti si concentrano sulle foto, piuttosto che sulla casa; difficile per gli acquirenti di immaginare lo spazio come “loro”; fa che gli acquirenti si sentano intrusi; gli acquirenti possono crearsi un pregiudizio.

Ottava regola: prendi l’arte e mettila da parte

1) Rimuovere arte o accessori che richiamano particolarmente l’attenzione o sono troppo personali.

2) Rating: 5,98

3) Dev. Std: 1,18

4) Gli acquirenti valutano (e ricordano) l’arte più che la casa; reazione negativa sull’arte può estendersi alla valutazione della casa.

Nona regola: neutralizza le pareti

1) Dipingere tutte le pareti con colori neutri.

2) Rating: 5,86

3) Dev. Std: 1,18

4) Rendere inoffensivo; si fa appello ad una popolazione più ampia; aiuta gli acquirenti ad immaginare i propri mobili nella stanza; gli acquirenti sono meno preoccupati dell’abbinamento tra il colore dei mobili e delle pareti.

Decima regola: tieni il bancone della cucina libero

1) Rimuovere macchina per il caffè, tostapane, ecc. dal bancone della cucina.

2) Rating: 5,30

3) Dev. Std: 1,37

4) Fa sembrare la cucina più grande; più ordinata; gli elettrodomestici esterni implicano che non c’è abbastanza spazio nei mobili. (Nota: alcuni intervistati hanno dichiarato che 1 o 2 apparecchi sul top sono accettabili).

Undicesima regola: non dare le spalle

1) Non lasciare la parte posteriore dei mobili (ad esempio il divano) di fronte all’ingresso di una stanza.

2) Rating: 5,12

3) Dev. Std: 1,61

4) Inospitale; crea modelli di traffico scomodi; interrompe “flusso”; fa sembrare gli spazi più piccoli. 

Dodicesima regola: visual storytelling

1) “Racconta una storia” con il tuo home staging (ad esempio, un libro posato sul letto o una tavola apparecchiata per la colazione).

2) Rating: 5,03

3) Dev. Std: 1,64

4) Calore e accoglienza; crea connessioni emotive; fa sì che gli acquirenti si immaginano che la loro vita sarà diversa in un modo ideale se vivessero lì. (Nota: alcuni intervistati hanno detto che questo può essere esagerato o troppo carino / mieloso).

Tredicesima regola: fai entrare la luce dall’esterno

1) I vetri delle finestre dovrebbero essere trasparenti e senza coperture.

2) Rating: 4,54

3) Dev. Std: 1,69

4) La luce solare è emotivamente edificante; fa apparire lo spazio più grande; mostra gli spazi esterni.

Quattordicesima regola: profuma gli ambienti

1) Usare candele profumate, deodoranti o pot-pourri.

2) Rating: 3,63

3) Dev. Std: 1,98

4) Creare un ambiente caldo e accogliente; mascherano odori sgradevoli. (Nota: molti intervistati ha detto che gli odori devono essere sottili).

Quindicesima regola: prendere per la gola

1) Cuocere dei biscotti al cioccolato in forno durante la visita.

2) Rating: 2,60

3) Dev. Std: 1,61

4) Crea connessione emotiva; rende un’atmosfera calda e accogliente.

Regole non scritte (ma fondamentali)

  • Le case devono essere estremamente pulite
  • Valorizzare senza esagerare l’appeal della casa
  • De-ingombrare al massimo la casa (less is more)

Per concludere, vorrei dare uno spunto agli agenti immobiliari.

Quando metti una casa sul mercato, quante di queste regole stai seguendo? Ora hai una scala di valori sulle cose da fare per aumentare il valore percepito.

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